北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任蘇劍撰文指出：中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅已經(jīng)蔓延到了二線城市?？梢灶A(yù)期的是，將會(huì)有越來越多的二線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破滅的局面。
到目前為止，幾乎沒有人認(rèn)為不存在房?jī)r(jià)泡沫。大家的分歧主要是房?jī)r(jià)泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅。
在筆者看來，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫破滅的順序如下：先是三四線城市泡沫破滅，然后是二線城市，再然后是一線城市，最后是北京和上海兩市。
為什么是這樣一個(gè)順序呢？因?yàn)闆Q定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的最終因素是人口。過去三十多年來，中國(guó)一直實(shí)行嚴(yán)厲的計(jì)劃生育政策，其結(jié)果是，到2015年中國(guó)的勞動(dòng)力將達(dá)到峰值，2018年前后中國(guó)人口將達(dá)到峰值。中國(guó)人口到達(dá)峰值后，一個(gè)城市人口的增長(zhǎng)就只能靠人口的流入。人口流入多的城市房?jī)r(jià)上漲快，人口流入低的城市房?jī)r(jià)上漲慢，而人口凈流出的城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
中國(guó)目前的一個(gè)大事件是城鎮(zhèn)化，但農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中，往往繞過三四線城市，直接往二線和一線城市流動(dòng)，尤其是剛剛進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的年輕人。原因就在于，大城市就業(yè)機(jī)會(huì)較多，且工作和用人環(huán)境相對(duì)公平。
最終結(jié)果是，三四線城市人口不增加，甚至?xí)霈F(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象。因此，如果房?jī)r(jià)泡沫破滅的話，首當(dāng)其沖的就是三四線城市，接下來應(yīng)該是二線城市，最后是一線城市。
從時(shí)間上看，中國(guó)勞動(dòng)力2015年達(dá)到峰值，意味著剛需從這一年開始會(huì)逐步減少；2018年人口達(dá)到峰值，意味著城市房?jī)r(jià)只能靠人口流入，但一個(gè)城市人口的流入同時(shí)是其他城市的人口流出，所以小城市房?jī)r(jià)下跌的速度將會(huì)加快。
2022年后，中國(guó)將會(huì)迎來退休高峰，每年的勞動(dòng)力減少1000萬以上，經(jīng)濟(jì)的潛在產(chǎn)出增長(zhǎng)率劇烈下滑，房?jī)r(jià)的另一個(gè)支撐因素----經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)----也將難以為繼。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅無論如何拖不到2022年以后。
實(shí)際上，2022年以后的退休高峰現(xiàn)在雖然注意到的人不多，但隨著時(shí)間的推移它會(huì)逐步被人們認(rèn)識(shí)到，一旦認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，人們就會(huì)提前做好準(zhǔn)備，尤其是2018年人口達(dá)到峰值這一預(yù)期被人所共知的時(shí)候。
所以，2018年甚至更早很可能是人們預(yù)期到房?jī)r(jià)上漲難以為繼的時(shí)候，一旦預(yù)期到這一點(diǎn)，房?jī)r(jià)泡沫破滅就會(huì)不可避免。
實(shí)際上，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)開始破滅了。一些人口凈流出或者人口凈流入幅度很小的小城市，比如鄂爾多斯、神木、營(yíng)口等前年就開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的下跌。隨后是溫州、貴陽等二線城市，目前連西安都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的下跌，房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)開始破滅。
因此，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅已經(jīng)蔓延到了二線城市?？梢灶A(yù)期的是，將會(huì)有越來越多的二線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破滅的局面。
北京和上海的房?jī)r(jià)是由全國(guó)人民一起推高的。所以房?jī)r(jià)泡沫將在最后破滅，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不會(huì)晚于2018年。
但在房?jī)r(jià)泡沫破滅之前，北京和上海的房?jī)r(jià)還會(huì)快速上漲2-3年左右，隨后房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)，最后在2017-2018年之間開始下降，房?jī)r(jià)泡沫開始破滅。中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能同時(shí)進(jìn)入一次大衰退甚至大危機(jī)。
